rodinamo.ru

Долевое участие в покупке квартиры при разводе

Долевое участие в покупке квартиры при разводе - картинка 1

Как подтвердить свои права

Обычно раздел ДДУ при разводе вызывает много споров. Для каждого из бывших супругов важно доказать, чьи именно деньги и в какой части были потрачены на его оплату.

Верховный Суд в одном из подобных дел указал, что между получением средств от продажи добрачной недвижимости и оплатой по ДДУ прошло несколько дней. Этот факт был использован как одно из доказательств, что на приобретение квартиры по ДДУ были потрачены именно личные средства супруга (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12 июля 2016 года № 67-КГ16-2).

ДДУ при разводе: что будет с квартирой

Если супруги решили развестись, им придется решить вопрос о разделе совместно нажитого имущества. Разберемся подробнее, как делится ДДУ при разводе: в каких случаях право на квартиру по нему имеют оба супруга, а когда его может оставить за собой тот, на чье имя заключен договор.

Раздел ДДУ

Договор долевого участия представляет собой документ, в котором зафиксировано право требовать от застройщика передачи построенной квартиры. Это имущественное право, с которым можно совершать сделки – передавать или уступать.

ДДУ не нужно делить при разводе, если цена по нему была оплачена за счет:

  • личных средств одного из супругов, накопленных до брака,
  • денег, подаренных или полученных в наследство;
  • продажи добрачной недвижимости или другой собственности одного из супругов;
  • права по ДДУ перешли в дар или по наследству.

Из судебной практики: рассматривался иск жены о разделе квартиры, приобретенной по ДДУ в период брака и оплаченной частично за счет личных средств мужа, частично – за счет совместных средств. Суд установил, что при разводе на построенную по ДДУ недвижимость могут претендовать оба супруга. Их доли должны быть определены пропорционально сумме вложенных личных денежных средств одного из супругов.

Общая или личная собственность

Правовой режим собственности супругов определен статьями 34 – 36 Семейного кодекса РФ. По умолчанию все приобретенное в браке имущество считается совместной собственностью, на которую имеет право и муж, и жена. При этом неважно, на кого зарегистрированы права на то или иное имущество, подписан договор и т.п. При разводе все это будет поделено.

Из общего правила есть несколько исключений, когда ДДУ и права по нему при разводе могут быть признаны принадлежащими только одному из супругов, который подписал договор:

  • Цена квартиры оплачена за счет его личных средств или денег, полученных от продажи его личной собственности

Во время брака каждый сохраняет права на личное имущество, которое было нажито до брака. Средства от продажи такого имущества также будут считаться принадлежащими этому супругу, а не совместными.

Кроме того, согласно статье 36 СК РФ к личному имуществу относится то, которое было получено одним из супругов на безвозмездной основе – в дар, унаследовано и т.п.

  • Права по договору перешли в дар или по наследству.

Полученное безвозмездно имущество считается личной собственностью того супруга, который его получил (ст. 36 СК РФ). Права по такому ДДУ при разводе остаются за тем, на чье имя он заключен.

  • Супруги заключили брачный договор или соглашение о разделе имущества при разводе, по которому этот ДДУ передан одному из них.

Определить правовой режим собственности можно путем заключения брачного договора до вступления в брак или в любой момент совместной жизни. Он может касаться как уже имеющегося имущества, так и того, которое только будет приобретено. В последнем случае в договорах часто используют следующий способ поделить собственность: она будет принадлежать лично тому, на чье имя оформлена.

Если же возник вопрос о разводе, более уместным будет заключить соглашение о разделе имущества. Подробнее об этом читайте далее в статье.

Как поделить

Раздел собственности при разводе возможен как на мирной основе (путем заключения соглашения), так и по суду.

Разделить ДДУ можно, включив его в соглашение о разделе имущества при разводе. В этом документе будет определено, что из совместной собственности будет передано каждому из супругов.

Соглашение заключается в нотариальной форме. За его удостоверение взимается госпошлина (нотариальный тариф) в размере 0.5% от цены имущества, которое будет включено в договор. Минимальная сумма тарифа составляет 300 рублей, максимальная – 20 тысяч рублей. Кроме того, нотариус вправе взимать плату за услуги правового и технического характера при составлении документа. В среднем, заключение соглашения о разделе имущества обойдется в 15 – 20 тысяч рублей.

В случае развода супруги могут разделить собственность поровну или в иной пропорции, не ущемляющей права каждого из них. Если раздел явно несправедлив, такой договор можно будет оспорить.

Закон устанавливает 3-летний срок исковой давности по требованиям о разделе совместной брачной собственности. Но, вопреки распространенному мнению, этот срок отсчитывается не с даты развода, а с момента, когда бывший муж или жена узнали о нарушении права на совместное имущество (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 5 ноября 2011 года № 15).

О нарушении прав может свидетельствовать какое-либо распоряжение собственностью без участия бывшего супруга. Например, рассматривая дело о разделе имущества, Верховный Суд отменил судебные акты предыдущих инстанций на том основании, что они отсчитывали срок исковой давности с даты расторжения брака (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 11 февраля 2020 года № 18-КГ19-176). В этом деле супруги развелись, но не оформили раздел собственности (в том числе квартиры, купленной в браке, но оформленной на одного из них). Значительное время спустя другой супруг обратился за выпиской из единого реестра прав на недвижимость на эту квартиру и обнаружил, что она находится в залоге. Верховный Суд счел, что прошедшие 3 года после развода нельзя засчитать в срок исковой давности.

В статье приводится общая информация о содержании правовых норм. Раздел ДДУ при разводе имеет много тонкостей и нюансов, которые необходимо учесть. Обратитесь к юристу за консультацией, чтобы не потерять деньги.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Если все платежи по ДДУ совершены до заключения брака, то данная квартира не является совместной собственностью супругов вне зависимости от того, когда зарегистрировано право собственности на нее.

В связи с этим, чтобы избежать дальнейших споров и разногласий, Вам имеет смысл получить в компании, с которой Вы заключали ДДУ, справку о том, что все денежные средства выплачены лично Вами до определенной даты (даты заключения брака). Наличие данной справки поможет Вам в дальнейшем избежать необходимости получать нотариальное согласие супруги.

Однако Вам следует обратить внимание на то, что в случае вложения совместных денежных средств в ремонт квартиры, оплату обязательных и коммунальных платежей, а также с учетом того, что квартира оформлена в собственность уже после заключения брака, Ваша супруга может заявить претензии и пытаться доказать, что средства на квартиру были затрачены совместные. Поэтому я бы рекомендовала рассмотреть возможность заключения брачного контракта, который расставит все точки над «i» и предусмотрит, что собственностью каждого из супругов является то, что оформлено и зарегистрировано на его имя.

Если ДДУ оформлен до брака, является ли квартира совместным имуществом?

– Квартира приобретена и оплачена в порядке ДДУ до брака. Свидетельство на уже построенную квартиру получено после заключения брака. Является ли квартира общей квартирой, приобретенной в браке, и необходимо ли разрешение супруги на ее продажу?

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

При покупке квартиры по ДДУ до брака и получении свидетельства на нее уже после заключения брака важно определить, как выплачивалась ее стоимость. Если квартира была полностью оплачена до брака, то она не будет считаться совместной собственностью, даже если свидетельство на нее получено уже после заключения брака. Это объясняется тем, что полная стоимость квартиры была выплачена физическим лицом единолично, и его супруг не принимал в этом участия, а совместной собственностью признается имущество, нажитое супругами во время брака.

При продаже квартиры, которая не является общей, согласие супруга не требуется, однако факт получения свидетельства на нее после заключения брака может насторожить покупателей и заставить их требовать разрешение на продажу со стороны супруга. Если возможности получить такое согласие нет, рекомендуется обращаться к специалистам, которые помогут оформить сделку и подтвердить факт ее правомерности.

Отвечает адвокат Сергей Головин:

В данной ситуации квартира приобретена на личные средства одного из будущих супругов и, следовательно, не относится к общему имуществу, подлежащему разделу.

В соответствии со ст. 34 Семейного кодекса РФ, к общему имуществу супругов относится нажитая в период брака собственность, в частности недвижимость, приобретенная за счет общих доходов. Но в данном случае оплата квартиры была произведена до регистрации брака или совместного проживания на доходы, полученные не в период брака. Поэтому квартира относится к имуществу одного из супругов, оплативших полную стоимость квартиры. Получение в данном случае разрешения второго супруга на продажу недвижимости не требуется.

Это правило действует и в обратном порядке. Так, если квартира приобретена и оплачена в период брака, но право собственности оформлено после развода, то она все равно признается совместным имуществом супругов и подлежит разделу.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Николай Косяк:

Согласно российскому законодательству, общей совместной собственностью супругов, которую придется делить при разводе, является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество. Об этом сказано в п. п. 1 и 2 ст. 34 СК РФ. При этом есть важная оговорка: совместным имуществом не является то, что было приобретено в годы брака, но на личные сбережения одного из супругов. Это касается и имущества, принадлежавшего одному из супругов до свадьбы, а также полученного в дар или в порядке наследования.

Если сумма за квартиру, которая зафиксирована в ДДУ, была оплачена полностью до брака, тогда такое жилье будет полностью принадлежать только одному из супругов, на него не распространяется режим совместной собственности. Так что нотариально удостоверенного согласия второго супруга на продажу не потребуется – даже в том случае, если право собственности было оформлено уже в браке.

Если же квартиру оплачивали оба супруга из личных «досвадебных» сбережений, и это отражено в платежных документах, тогда оба человека будут претендовать на свою долю недвижимости при разделе имущества.

Когда оформляется ипотека до брака, а часть платежей совершается уже в браке, имущество также является совместно нажитым, поскольку на его оплату шли совместные семейные средства. Здесь возможны варианты – в зависимости от той суммы, которая была направлена на погашение займа в браке. Если она существенна, то супруга, взявшего ипотеку, могут обязать выделить другому долю в квартире или выплатить половину потраченных на погашение ипотеки средств. Исключением в такой ипотечной ситуации является вариант, когда был заключен брачный договор, и в нем четко прописано, что квартира принадлежит одному из супругов.

Отвечает руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова:

По закону, имущество, приобретенное в период брака, является общей совместной собственностью супругов. Моментом приобретения на практике считается именно момент возникновения права собственности. На основе этого регистратор, к сожалению, не будет заниматься исследованием вопроса о том, чьими деньгами был оплачен ДДУ, и формально потребует согласия супруги на продажу такой квартиры, руководствуясь ч. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ.

Однако если приобретенная по ДДУ квартира была полностью оплачена личными средствами одного из супругов до вступления в брак, то, несмотря на то что право собственности на квартиру возникло уже в период брака, суд признает такое имущество личной собственностью супруга, оплатившего квартиру. Хотя и здесь возможны исключения: например, случай совместных (после вступления в брак) вложений супругов в дорогостоящий ремонт добрачного имущества.

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Ситуация первая

Дольщик подписывает договор и вносит полностью всю сумму за будущую квартиру. Пока жилье строится, он успевает вступить в брак, объект сдается и переходит в его владение уже после свадьбы. Затем дольщик, прожив какое-то время в браке, разводится. Здесь все просто: несмотря на то, что собственность на квартиру была оформлена после заключения брака, но оплачена она была еще до свадьбы деньгами одного из супругов, поэтому после развода жилье остается за тем, чьи деньги были уплачены по договору.

Ситуация вторая

Долевое участие в покупке квартиры при разводе - картинка 3В ДДУ фигурирует один из супругов, который еще до брака заключил договор долевого участия в строительстве, при этом финансирование будущего жилья производили оба из своих личных средств. Квартира была построена и оформлена в собственность на одного дольщика в период супружества. Эта ситуация кардинально отличается от предыдущей. Фактически квартира куплена до брака по ДДУ обоими супругами, поскольку они оба вкладывали в нее свои личные деньги.

Второй супруг, не включенный в договор и не являющийся владельцем квартиры, может потребовать в случае развода свою долю, пропорционально вложенным средствам. Например, при оплате половины стоимости жилья, он может претендовать на полквартиры и т.д. Здесь главная сложность состоит в том, чтобы доказать, что им были внесены свои личные деньги. Необходимо предъявить чеки, квитанции и другие документы, свидетельствующие об оплате.

Долевое участие в покупке квартиры при разводе

Долевое участие в покупке квартиры при разводе - картинка 4

Как гласит семейный кодекс: все, что накоплено супругами во время их совместной семейной жизни в браке, принадлежит им обоим, и при его расторжении делится пополам, включая недвижимость. Когда речь идет о жилье, приобретенном по обычным сделкам, то все понятно: вместе купили во время супружества, поровну поделили после развода. Что касается долевого строительства, то здесь все сложнее. С момента заключения договора ДДУ и внесения денег, до оформления собственности на построенную квартиру, как правило, проходит не один год. За это время можно успеть и вступить в брак, и развестись. Как делить жилье, если ДДУ заключен до брака, собственность после развода будет совместной или одного из супругов? Вопросов много, ответы на них в каждой ситуации будут разными.

Все описанные выше правила разделения имущества супругов относятся к законному режиму, который всегда применяется по умолчанию. Одним из механизмов правового регулирования вопроса раздела имущества является брачный договор. В этом документе каждая семья устанавливает свои правила раздела принадлежащих ей вещей. Если между мужем и женой заключено подобное соглашение, то при разделе имущества, применяется договорной режим. В таком случае все материальные ценности делятся между супругами согласно условиям контракта.

Долевое строительство – особая сфера. На момент оформления договора, жилья как такового еще не существует, по сути, дольщик вкладывает деньги в виртуальный объект, который на данный момент нельзя отнести к категории вещей. После того как жилье построено, виртуальный объект превращается в реальную квартиру, т.е. имущество, которое становится собственностью участника долевого проекта. За несколько лет, которые проходят между этими двумя событиями, семейное положение дольщика может поменяться неоднократно, что может непосредственно отразиться на принадлежности данного объекта.

Ситуация четвертая

Долевое участие в покупке квартиры при разводе - картинка 5До заключения брака один из будущих супругов стал участником долевого проекта и подписал ДДУ. При этом он также полностью оплатил квартиру, но не своими деньгами, а средствами, взятыми в кредит у банка. Выплата ипотеки производилась уже после регистрации брака. Эта ситуация по своим юридическим последствиям похожа на предыдущую, поскольку здесь также для оплаты кредита использовались деньги из семейного бюджета. Раздел квартиры по ДДУ после развода будет производиться поровну между обоими супругами.

Несколько иначе будет делиться квартира в том случае, если до брака супруг, взявший ипотеку, успел погасить часть займа. Здесь все зависит от размера суммы, уплаченной из общих средств семьи. Если она существенная, то за вторым супругом может быть признано право на долю в квартире, которая равна половине выплаченной суммы. Если же сумма не очень существенная, то возможно собственника квартиры обяжут выплатить бывшему супругу половину оплаченных средств.

Данная ситуация может осложниться тем, что на финансирование строительства своего жилья, изначально был взят не целевой ипотечный кредит, а например, с формулировкой «на неотложные нужды». В этом случае второй половине придется найти доказательства, что деньги были потрачены на приобретение квартиры, а не на другие цели.

Ситуация пятая

Будучи в браке, один из супругов оформил на себя договор ДДУ, при этом все деньги были выплачены за будущее жилье во время супружеской жизни из бюджета семьи. На момент развода объект так и не был достроен и сдан. В этом случае жилья, как материального объекта еще не существует, так что делить нечего. У одного из супругов имеется договор ДДУ с правом требования от застройщика готового объекта. По закону разделить можно не только имеющееся имущество, но также и право на получение чего-либо в будущем.

Ситуация третья

Долевое участие в покупке квартиры при разводе - картинка 6Договор ДДУ был подписан одним из супругов еще до вступления в брак, однако полная стоимость жилья была выплачена в период семейной жизни из общего бюджета семьи. Супруг, который является стороной договора, оформил квартиру на себя во время брака или после его расторжения. Данное обстоятельство не имеет значение, поскольку на оплату квартиры были потрачены семейные средства. Несмотря на то, что собственником жилья является один из них, и вне зависимости от того времени, когда оформлялось право собственности, после развода квартира будет делиться между обоими. И муж, и жена имеют право на половину жилья.

Ситуация шестая

Находясь в браке, на жену или мужа была оформлена переуступка права требования по ДДУ на безвозмездной основе, или право требования по ДДУ перешло к кому-то из них по наследству. Затем в период брака, или уже после его расторжения, этот супруг официально оформил полученное жилье на себя. В обоих этих случаях квартира будет считаться личным имуществом, поэтому она не может быть поделена между супругами.

[1]

Долевое участие в покупке квартиры при разводе - картинка 7Ситуации, описанные выше – лишь незначительная часть возможных ситуаций, которые могут возникнуть между бывшими супругами, вложившими средства в долевой проект. Кроме того, они могут осложняться различными факторами и жизненными обстоятельствами, которые у каждой семьи свои. Дела, касающиеся раздела имущества бывших супругов, всегда непростые. Сложность заключается еще и в том, что развод, как правило, характеризуется большим накалом страстей, когда бывшие супруги не хотят идти на компромиссы и не могут прийти к соглашению друг с другом.

Чтобы подробно разобраться в каждом конкретном случае, необходимо знать все обстоятельства и нюансы дела. Проанализировать вашу ситуацию, оценить перспективы дела, выработать правильный алгоритм действий, помогут опытные юристы Общества защиты прав дольщиков. Вы можете обратиться к нам не только для разрешения уже существующего конфликта, но и в том случае, если хотите предотвратить возникновение нежелательных проблем в будущем. Все свои вопросы вы можете оставить в форме для обратной связи на странице «Контакты».

Отличие ДДУ от купли-продажи

Все большую популярность в России набирает процедура приобретения жилья на условиях долевого строительства. Когда о такой форме заходит речь, в первую очередь интересуются, в чем ее отличия от стандартного договора купли-продажи недвижимости.

Оформляя договор купли-продажи, плательщик покупает готовое жилье. При ДДУ приобретают долю в недвижимости, которой в реальности еще не существуют, она лишь находится на стадии строительства. Договор долевого участия в 2020 году регламентируется ФЗ № 214 (от 30.12. 2004 г.).

Сделка, осуществленная посредством заключения ДДУ, в правовой сфере не относится к сделкам с недвижимостью. Такой договор регламентирует отношения сторон по передаче имущества, не существующего в реальности на момент его подписания.

Если при заключении договора купли-продажи покупатель через установленный не очень продолжительный промежуток времени получает право собственности на квартиру, то с ДДУ это не так. Произведя полный денежный расчет можно получить жилье в собственность и через несколько лет. Т.е. в какой-то степени договор долевого участия в 2020 году можно расценивать как форму инвестирования.

Плюсы и минусы покупки недвижимости по ДДУ

Основные положительные моменты для дольщиков, связанные с заключением ДДУ, можно определить, если обратиться к ФЗ РФ № 214:

Дольщики получат неустойку от застройщика при следующих нарушениях:

  • недвижимость не введена в эксплуатацию в оговоренный договором срок;
  • строительство прекращено или приостановлено по необъективным причинам;
  • объект сдан с техническими нарушениями;
  • изменение площади жилого помещения, оговоренной в ДДУ;
  • изменение характеристик помещений внутри строящегося объекта.

И главным положительным моментом является тот факт, что стоимость квартиры, приобретенной по ДДУ, существенно ниже, чем при покупке по договору купли-продажи.

При наличии множества положительных моментов нужно упомянуть о двух существенных недостатках долевого строительства:

  1. Долгий срок ожидания введения жилья в эксплуатацию. На все может уйти несколько лет, поэтому дольщикам желательно озаботиться поиском места проживания на весь срок, пока возводится дом.
  2. Всегда имеется вероятность натолкнуться на недобросовестного застройщика или столкнуться с экономическим кризисом. Как следствие, стройка оказывается замороженной, а внесенные взносы потеряны. Возврат их через суд дело очень хлопотное.

К выбору застройщиков стоит подходить очень серьезно, рассматривая все выполненные ранее компанией проекты.

Раздел квартиры при разводе, купленной по ДДУ

Правила раздела общих имущественных объектов супругами регламентируются семейным и гражданским законодательством. Это касается и квартиры, купленной по договору долевого участия. Существуют лишь некоторые нюансы, связанные с особенностями оформления самого ДДУ и получения права собственности на квартиру. При осуществлении процедуры раздела супруги должны учитывать, что таковая может растянуться на несколько лет. Рассмотрим варианты разграничения прав на жилье по ДДУ и основные правила заключения договора.

  1. Отличие ДДУ от купли-продажи
  2. За чьи деньги покупалась квартира
  3. Если ДДУ оформлен на одного из супругов
  4. Плюсы и минусы покупки недвижимости по ДДУ
  5. Возможные риски
  6. Составление договора

Возможные риски

Хотя принятый ФЗ РФ № 214 теперь дает существенную защиту дольщикам, определенные риски при оформлении ДДУ сохраняются. Дело в том, что закон не представляет четкого определения договора. Содержание его, по сути, отдается на откуп застройщику. В текст можно внести любые сроки выполнения работ, правила передачи и стоимость сдаваемого объекта.

Чтобы минимизировать риски, перед подписанием текст нужно показать юристу, специализирующемуся на ЖК РФ. Без существенного опыта понять проблему дольщику самостоятельно очень сложно. Сам текст ДДУ имеет большой объем и содержит множество специализированных терминов. Основное внимание при вычитке следует уделить пунктам, в которых оговариваются обязанности дольщиков и застройщиков друг пред другом.

Новая редакция закона позволяет максимально защитить интересы дольщиков. Но это относится к застройщикам, которые в целом выполняют свою работу добросовестно. В этой же сфере действует огромное количество мошеннических схем, при которых застройщик изначально недобросовестен. Если он изымает внесенные взносы, замораживает строительство и скрывается с деньгами, то дольщики остаются без денег и без жилья. Государство в таких ситуациях оставляет людей практически без помощи. Разморозки строительства и возврата денег ждут годами. На 2018 г. насчитывается более 150 тыс. обманутых дольщиков в РФ.

За чьи деньги покупалась квартира

Законом предусмотрены различные варианты оформления ДДУ в зависимости от количества участников в рамках одной семьи:

Когда бы и в каких долях не была оформлена квартира, разделу она будет подлежать только после окончания строительства и официального вступления в права собственности. Это значит, что в некоторых случаях такую недвижимость удастся разделить лишь через несколько лет после расторжения брака.

Если ДДУ оформлен на одного из супругов

Раздел квартиры, купленной по ДДУ, между супругами мало отличается от раздела жилья, приобретенного по договору купли-продажи.

Когда ДДУ оформляют в период брака и выплачивают взносы за квартиру из общего семейного бюджета, не имеет значения, на кого из супругов оформлен договор. В отношении такой недвижимости применимы правила общей семейной собственности. Значит, при разделе через суд каждый из супругов получит ровно половину.

Когда договор оформляется на одного из супругов вне брака, раздел приобретенного имущества будет зависеть от капиталовложений в недвижимость второй стороны. Если долг полностью выплачивался из средств общего семейного бюджета, квартиру поделят в равных долях между супругом, внесенным в документы в качестве владельца, и его партнером по браку. При условии, что долг выплачивался обоими супругами, но вложения их были неравноценны, недвижимость может быть поделена между ними в определенных долях, размер которых зависит от вложенных каждым средств.

Составление договора

Правила составления текста ДДУ изложены в ст. 4 ФЗ РФ № 214. Согласно документу, договор заключается только письменно. Для него обязательно внесение регистрирующей записи в Росреестр. Сам текст ДДУ содержит в себе следующую информацию:

  • определение жилого объекта, в отношении которого составляется договор. Пункт должен быть прописан особо тщательно с указанием количества комнат, их метража, материала строительства, сведений обо всем многоквартирном доме и пр. Плюс к нему прикладывается схема-чертеж, позволяющая определить отношение квартиры к другим помещениям в доме;
  • срок, в течение которого застройщик обязан сдать жилье в эксплуатацию;
  • стоимость квартиры, размер отдельных взносов и порядок их внесения дольщиком;
  • условия гарантийного обеспечения со стороны застройщика;
  • порядок передачи доли по ДДУ в случае смерти дольщика;
  • ответственность застройщика, если объект будет поврежден или разрушен по независящим от него причинам.

Текст договора обширен. Желательно к его вычитке до подписания привлечь квалифицированного юриста. Составляя договор, супружеской паре следует обратить внимание на пункты, в которых оговаривается вариант раздела доли на случай распада семьи, если таковой присутствует в тексте.

В квартире по договору долевого участия можно начать жить лишь через продолжительный срок после его заключения. Этот факт отражается и на правилах раздела недвижимости, приобретенной по ДДУ. Пока она не сдана официально в эксплуатацию, разграничение прав невозможно.

Как при разводе разделить квартиру по ДДУ, если она еще не построена?

Мы в браке, есть ДДУ, жена подала на развод, что делать с ДДУ, заключали в браке, полностью оплачен, но квартира будет только через год, т.е. делить сейчас нечего, а потом поздно будет

Ответы юристов ( 5 )

[2]

Долевое участие в покупке квартиры при разводе - картинка 9

Согласно положениям ч. 1 ст. 34 СК РФ

имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

В силу ч. 2 ст. 34 СК РФ

К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

К объектам гражданских прав согласно ст. 128 ГК РФ относятся

вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

В силу п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 15 от 05.11.1998 г. «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака»

В состав имущества, подлежащего разделу, включается общее имущество супругов, имеющееся у них в наличии на время рассмотрения дела либо находящееся у третьих лиц. При разделе имущества учитываются также общие долги супругов (п.3 ст.39 СК РФ) и право требования по обязательствам, возникшим в интересах семьи.

Таким образом, право требование по ДДУ может быть разделено между супругами

Заключение договора об участии в строительстве до супружества

До официальной регистрации, будущие новобрачные не имеют никаких совместных прав: ни на нажитые ими вещи, ни на детей, ни на наследство. Поэтому при оформлении соглашения об участии в строительстве до брачного союза, права на жилплощадь приобретает то лицо, которое подписывало и регистрировало договор.

Если при оформлении акта приема-передачи жилого помещения правообладатель уже вступил в брачно-семейные отношения, то при определении права собственности на жилье будут учитываться следующие обстоятельства:

  • кем были фактически внесены денежные средства за квартиру;
  • на чьи сбережения был оплачен долг по договору ДУ.

Можно ли зарегистрировать часть жилья на жену, если брак оформлен после того, как муж самостоятельно, без ее помощи, внес всю плату по соглашению об участии в постройке жилплощади?

Оформление помещения, приобретенного по контракту об участии в строительстве, возможно только на то лицо, которое было фактически поименовано в ДДУ как «участник долевого строительства». Однако, если между сожителями возникла договоренность об ином, вторая половина сможет получить долю в недвижимости через суд, либо по нотариальному соглашению.

Если на погашение задолженности по договору о долевом участии деньги вносили оба сожителя, то после регистрации брачно-семейных отношений второй супруг может претендовать на часть недвижимости. Для этого муж или жена, которые не были указаны в ДДУ, должны будут доказать факт финансового участия в погашении задолженности.

В качестве доказательства можно предъявить:

  • чеки (квитанции) о переводе средств по реквизитам застройщика;
  • распечатки с зарплатной карты плательщика;
  • свидетельские показания;
  • выписки с банковских счетов и т.д.

Процесс доказывания права на долю в купленном до заключения брачных уз имуществе довольно сложен. В преддверии свадьбы влюбленные редко думают о необходимости собирать какие-то бумаги и без лишних вопросов вносят деньги за квартиру будущего спутника жизни. Поэтому, предпринимать усилия по приобретению жилья лучше после госрегистрации отношений.

Принудительный раздел

В судебное учреждение при выделении части недвижимости обращаются в случаях:

  • отсутствия согласия одного новобрачного предоставлять часть жилья другому;
  • не достижения договоренности по размеру принадлежащей каждому из супругов доли.

Для инициирования судебного процесса, заинтересованный в разделе имущества супруг должен написать прошение в районный суд по месту расположения долевого объекта. В таком заявлении необходимо указать:

  • наименование судебного органа;
  • фамилии, инициалы владельцев строящегося помещения;
  • дату заключения договора, его стороны;
  • характеристику объекта;
  • причины раздела;
  • бумаги, подтверждающие права второго супруга на квартиру.

К заявлению необходимо приложить копии документы о заключении, либо расторжении брака, а также доказательства прав мужа/жены на постройку. Споры о разделе недвижимости, приобретенной на этапе постройки, в среднем рассматриваются 2-3 месяца. При необходимости истребовать документы из госорганов, срок судопроизводства может увеличиться на год.

Срок давности по выделению долей

Разделить квартиру по ДДУ можно как при разводе, так и после его оформления. Если супруги решили выделить части в жилплощади сразу же при разрыве брачных уз, они должны подавать заявление в суд по месту жительства. В него необходимо включить как требование о намерении развестись, так и желание выделить доли в совместном объекте.

[3]

Имущественные вопросы также можно решить и после оформления развода. Исковая давность по разделу нежилого помещения составляет 3 года. Начало данного периода отчитывается с момента официальной регистрации разрыва брачного союза.

Заключение ДДУ в период брака

Покупка недвижимости после росписи новобрачных гарантирует получение обоими супругами правомочий на такое имущество независимо от того, на чьи сбережения она была куплена. Например, если муж после свадьбы подписывает документ об участии в постройке жилплощади, то его супруга также будет считаться владельцем строящегося объекта.

Важно! После оформления брака, на второго супруга право собственности распространяется независимо от того, подписывал ли он договор на ДУ, или нет.

Согласно законодательству, получить недвижимость, купленную второй половиной после свадьбы, может даже неработающий член семьи, который не вносит никаких средств на погашении долга. При этом супруге достаточно исполнять семейные обязанности:

  • заботиться о семье;
  • ухаживать за мужем и детьми;
  • вести совместный быт.

Неработающий сожитель может лишиться возможности претендовать на строящийся дом только по причине объективного отсутствия семейных отношений. К примеру, не получит прав на квартиру гражданин, который состоит в фиктивном браке, либо который не ведет общего совместную жизнь с супругом.

В отсутствие брачного контракта и иной договоренности, при разводе причитающееся супругам недвижимое имущество делится пополам. При этом, если квартира еще не построена, разделу подлежит не конкретное помещение, а право требования объекта у застройщика.

Нотариальное оформление

Если супружеская пара не имеет взаимных претензий относительно причитающейся доли, а размер их вложений в покупку одинаков, то разделить имущество можно при подписании соответствующего соглашения. В таком документе указываются:

  • ф.и.о., паспортные данные, место проживания супругов;
  • полная характеристика предмета спора (ориентировочный адрес, номер дома, этаж, количество комнат, общая/жилая площадь, условный номер);
  • размер той части, которая выделяется на каждого гражданина.

Соглашение о выделении долей на недвижимость заключается в нотариальной форме и подлежит регистрации в государственном реестре.

Стандартным вариантом при расторжении брака является разделение жилплощади на две равные части. Однако, если один из супругов согласен на иные условия, либо он не вел семейную жизнь и фактически не участвовал в оплате взносов по договору, то ему может отойти и меньший размер жилплощади.

Раздел квартиры при разводе купленной по ДДУ

Долевое участие в покупке квартиры при разводе - картинка 12

Покупка недвижимости является дорогим удовольствием. Чтобы хоть как-то сократить расходы, собственники совместно покупают жилплощадь еще на этапе строительства. Однако, с таким жильем чаще всего возникают трудности: застройщик может задержать сдачу дома или банк отказать в ипотеке. Также много вопросов возникает при разделе квартиры, купленной по договору долевого участия.

Раздел жилья при ДДУ

Для того, чтобы определить, как осуществляется разделение долей при ДДУ, купленной в долевую собственность, необходимо выяснить, до или после вступления в официальные отношения он был зарегистрирован.

По общему правилу, все приобретенное супругами имущество делится в случае их разрыва поровну. Исключение составляют:

  • полученные при наследстве ценности;
  • предметы личной гигиены мужа и жены;
  • подаренные одному из сожителей вещи.

Важно! В любое время граждане могут заключить контракт, который будет определять, какие из предметов собственности достанутся каждому из них в случае расторжения брака. По такому соглашению, все ценности, даже унаследованные или подаренные мужу, могут достаться жене, и наоборот.

Порядок раздела недвижимости по ДДУ

Каждый из владельцев помещения, приобретенного в долевую собственность, имеет право пользоваться любой его частью без согласия второго правообладателя. Однако, если между собственниками возникают конфликты, совместное имущество можно разделить.

Определение того, как происходит раздел квартиры по долям, не зависит от факта нахождения совладельцев в браке. Выделить причитающуюся часть супруги могут в любое время:

  • во время брака;
  • при расторжении супружества;
  • после развода.

Квартиру, купленную по ДДУ, можно разделить двумя способами:

  • по взаимной договоренности – через нотариуса;
  • при отсутствии согласия – в судебном порядке.

Общая характеристика соглашения

Законодательство РФ допускает приобретать недвижимое имущество в собственность до того, как оно будет фактически построено. Такая сделка оформляется между компанией-застройщиком и будущими собственниками и фиксирует договоренность о том, что помещение будет передано в оговоренные сроки.

В соглашении указывается:

  • полное наименование сторон;
  • объект строительства;
  • подробная характеристика помещения (этаж, площадь, количество комнат);
  • цена;
  • порядок внесения оплаты покупателем;
  • срок сдачи объекта.

Приобрести жилье на этапе застройки может как одно лицо, так и несколько человек: граждане в зарегистрированных отношениях, родители и дети или близкие родственники. Если объект строительства покупается несколькими гражданами, то в соглашении необходимо указать величину доли каждого из владельцев.

Заключать контракт о долевом строительстве довольно рискованно, поскольку денежные средства должны быть оплачены покупателем жилплощади сразу. Однако, застройщик может затягивать сдачу объекта на годы, обанкротиться, откладывать процесс ввода домов в эксплуатацию. За это время, у собственников может возникнуть ситуации, при которых недостроенное имущество придется разделить.

Заключение

При вступлении в супружество, граждане редко думают о неблагоприятных событиях. Однако, по статистике, разлад происходит в каждой третьей семье. Прекращение брачно-семейных отношений чревато различными последствиями: от дележа нажитых ценностей до запрета общаться с детьми. Передел жилплощади, приобретенной по контракту с застройщиком, возможен только при наличии на то правовых оснований. Зачастую факты, которые будут иметь решающее значение при определении имущественных притязаний, могут быть установлены только профессиональными юристами. Поэтому при приобретении жилья, граждане должны заранее продумать о возможных перспективах своего будущего.

Литература

  1. Кучерена, А. Г. Адвокатура в условиях судебно-правовой реформы в России: моногр. / А.Г. Кучерена. — М.: Юркомпани, 2017. — 432 c.
  2. Исаков, Владимир Теория государства и права 3-е изд., пер. и доп. Учебник для бакалавров / Владимир Исаков. — М.: Юрайт, 2016. — 830 c.
  3. Яблочков, Т. Гражданская ответственность дуэлянтов / Т. Яблочков. — М.: Типо-лiтография Т-ва Владимиръ Чичеринъ в Москве, 2018. — 686 c.
  4. Мазарчук, Д. В. Общая теория государства и права. Ответы на экзаменационные вопросы / Д.В. Мазарчук, Н.А. Глыбовская. — М.: ТетраСистемс, 2011. — 144 c.
  5. Шамин, А. Н. История биологической химии. Истоки науки / А.Н. Шамин. — М.: КомКнига, 2013. — 392 c.

Добавить комментарий

Мы в соцсетях

Подписывайтесь на наши группы в социальных сетях